不動産売却時に鑑定評価を利用した方が有利な場合

不動産鑑定士の方と現在、進行中の法人化案件について

打ち合わせをしました。

通常、個人所有の建物を設立した会社に売却する場合の

価格は『時価』で売却することになります。

時価とは第三者取引を前提とした場合の価格を言います。

でも、不動産オーナー自身が所有する不動産を

ご自身が支配する会社に売却するのですから、

自由に価格を決めることができていしまいます。

その価格が適正であるかは

後日、税務署より問い合せ等が懸念されます。

この場合に、実務上は適正な減価償却を行ってきた

簿価を『時価』と考えてよいことになっています。

私も特に問題なければこの簿価をもとに実務上

検討を行い、会社を設立するケースがほとんどです。

しかし、そのほかの方法として不動産鑑定士に鑑定による時価

を算出してもらい、これを用いることも認められています。

では、この鑑定士による鑑定評価を時価として採用するケースは

どのような場合があるでしょう。

私は以下のように考えます。

■適切な減価償却をしていない不動産

 (買換特例を受けているなど、簿価が著しく低くなっている場合)

■鑑定評価が簿価よりも低い場合

 このケースはなるだけ低い価格で個人に移すことにより、個人資産の

 増加を防ぐという場合になります。

■鑑定評価が簿価よりも高い場合

 このケースは、資金調達が必要な場合になります。

 まだ残っている借入金残高が簿価よりも多い場合には、

 そもそも銀行借入金の組み換えが困難になるケースには

 鑑定評価を採用する場合があります。

 そのほかにも相続税納税資金など経費にならない資金が

 必要な場合など資金調達としても活用できるでしょう。

 

 H31.1.23 税理士 髙島聖也

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