RCマンション建設による相続対策は難しい!

税理士の髙島です。

スポットでご依頼いただいた方がこれからRCマンションを建設するという

ので建設会社が持ってきた計画書を見てみました。

福岡では有名なU建設です。

提案資料では35年後には借入金が0で、累積手取りが2億円。

とても魅力的な数字です。

私のお客様で「RCマンションは儲からない!建てるんじゃなかった」

といわれる方が多くいるので、

勉強のために数字のシミュレーションをしてみました。

提案資料にないところで考慮したのは下記の通りです。

①家賃の下落

②入居率が100%については空室を考慮

③入退去の修繕費を考慮

④借入金利も2%で再計算

⑤30年目で大規模修繕を実施

⑥次の建替えのための取壊し費用が坪単価15万で計算

⑦毎年の所得税・住民税を35%で計算

⑧借入返済後は逆に建物評価分相続税が増えること及び

 修繕積立に対しても相続税がかかる。概算で2,000万円

以上の考慮されていない項目を関与先の実際数字をもとに

概算計算したところ

47年間の累計数字が▲400万円でした。

・・・考えて経営しないと儲からないですね。

  令和元年9月4日 税理士 髙島聖也