【相続対策のヒント】値上がりする土地は「法人に疎開」すべき?これからの10年を変える考え方

こんにちは。税理士の高島です。

今回は、「資産の値上がりが続く今、不動産は個人で持ち続けるべきか?法人に移すべきか?」というテーマでブログを書きました。

将来の相続税が心配、土地の評価がどんどん上がっている、という方にとって、きっとお役に立てる内容です。


◆ この10年で何が起きたか?土地価格が倍増する地域も

私が拠点としている福岡市では、ここ10年ほどで不動産価格が

目に見えて上昇してきました。

地域によっては毎年1.1倍のペースで路線価が上がっており、

わずか8年で土地の評価が2倍になるケースも。

例えば、1億円の土地が1.1倍ずつ上がっていくと…
1.1 × 1.1 × 1.1 …(8回)= 約2.14倍!

つまり、評価額が2億円を超えるわけです。

土地の評価が2倍になれば、相続税も当然上がります。

ただし、相続税は「単純に2倍」ではなく、控除額や税率の関係で

倍近くになることもあるのです。


◆ 【比較シミュレーション】AさんとBさんの違い

ここで、実際に土地をお持ちだった「Aさん」と「Bさん」のシミュレーションをご紹介します。金額は分かりやすく簡略化していますが、考え方は現実そのままです。

▽ 共通条件

  • 土地評価:2億5000万円

  • 家賃収入:年間1000万円

  • 年間生活費:1000万円

  • 相続人:2人(子供)

  • 現状の相続税は約5,000万円

▼ Aさん:早めに法人に売却して対策

① 土地を法人に売却
→ 売却価格:3億1,250万円(2億5,000÷0.8)
→ 譲渡所得税(20%):6,250万円
残額:2億5,000万円が個人の手元に残る

② 法人は銀行融資で土地を購入
→ 家賃収入でローンを返済していく

③ Aさんは残った2億5,000万円で生活
→ 年間1,000万円ずつ使えば25年でちょうどゼロに

④ 結果

  • Aさんの個人資産は減少 → 相続税は最小限

  • 土地の値上がり益は法人の資産に → 子供が出資して相続税の対象外

  • 株式はあらかじめ子どもへ → 次世代へスムーズに承継


▼ Bさん:何もせず保有を続けた場合

① 土地を持ち続ける(値上がり続ける)
 → 数年で評価5億円に!

② 家賃収入はすべて生活費に使用
 → 貯蓄はゼロ

③ 相続時の土地評価5億円に対し
 → 相続税:約1.5億円!!

④ 結果

  • 現金が残らず納税資金が足りない可能性

  • 資産はあるのに手元に現金がない「資産貧乏」に

  • 相続税支払いのために不動産売却も検討せざるを得ない…


◆ 未来は「選べる」――でも、準備が必要です

同じ2.5億円の土地を持っていたAさんとBさん。

たった一つ、「法人化」という選択をしたかどうかで、

これほどの違いが生まれるのです。

もちろん、すべての方に法人化が適しているわけではありません。

ただ、「検討せずに放っておく」のが最もリスクが大きいのです。


◆ 法人化=ただ会社を作ること、ではない

法人を活用する際に大切なのは、「どう作るか」ではなく

「どう使うか」です。

例えば、

  • 土地と建物をセットで法人に移す

  • 銀行融資を活用して返済負担を法人で管理

  • 株式の所有をあらかじめ次世代に

など、戦略的な設計が重要です。

また、不動産鑑定の手法(更地 vs 収益還元)によっても評価が

変わるため、外部の専門家との連携も大切になります。

会社活用を含めたご相談は当事務所は得意分野ですから、

お困りの際はご相談ください。

私もこれからの10年を関与先支援を中心に最先端の

仕組づくりを研究しながら支援していきたいと思います。

 

 令和7年7月10日 税理士 高島聖也

 

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