～経費と収入の整合性から考える賃貸経営の見直し～
こんにちは。税理士の高島です。
確定申告の時期は、不動産経営を総点検するチャンスです。
ただ税金を納めるだけでなく、「支出（経費）」と「収入」のバランスを
見直すことが、健全な経営につながります。
今回は、**経費→収入の流れに沿って構成した
「6つの重要ポイント」**をお伝えします。
【経費の見直し編】
① 固定資産税の上昇
まずチェックすべきは、毎年発生する固定資産税。
課税明細書を以前と比較し、税額が上がっていないかを確認しましょう。
固定資産税は３年ごとの評価替えですから、令和６年に評価が
変わっています。
ただ、一辺に税額を上げると大変なので、負担調整という形で、
税額は急には上がらない制度になっています。このため、
評価替えでない年も、税額が上がっていっています。
見落としがちなコストですが、地価の上昇や評価替えによって税額が
増加しているケースがあります。
この上昇をどのように賃料に転嫁していくかが経営です。
② 火災保険の見直し：再構築価格と保険料の上昇に注意
建築費の高騰により、建物の再構築価格（再調達価格）が
上昇しています。
古い保険契約のままだと、万一の際に保険金が一部しか支払われない
リスクがあります。
また、保険料自体も年々上がっており、内容に対して割高に
なっていないかの確認も必要です。
加えて、以下の特約が付保されているかも要確認：
施設賠償責任保険
家賃収入補償特約
保険の目的はリスク移転です。
しっかりと補償がされているか、保険料が上がったものを
賃料に転嫁できるかや、割高の保険料を支払っていないかを
確認してください。
【収入の見直し編】
③ 評価に見合った利回りか
固定資産税や保険料など、経費が上がっているのに利回りが
変わっていない場合、実質の収益性は低下しています。
物件評価額とのバランスが取れているか、表面利回り・実質利回りの
両面から再確認しましょう。
④ 賃料の見直し（コストに見合っているか）
経費の増加に対し、賃料が据え置きのままでは、
収益は確実に圧迫されます。
現状の家賃が、固定資産税や保険料に見合っているかを確認し、
見直しを検討しましょう。
⑤ サブリース契約時の募集賃料の確認
サブリース契約をされている方は、サブリース会社が実際に
募集している賃料をチェックすることが大切です。
契約家賃と実際の募集家賃に差がないかを確認し、
内容の見直しが必要な場合は対応しましょう。
⑥ 確定申告書の「貸付面積」欄を活用して賃料単価をチェック
確定申告書の収入明細欄には、「貸付面積」を記載する欄があります。
ここに正確な面積を記載し、「家賃 ÷ 面積」で1㎡あたりの賃料単価を
算出することで、近隣相場との比較が可能になります。
乖離が大きい場合は、賃料の見直しポイントとして役立ちます。
当事務所でもこの分析に力を入れております。
まとめ：経費と収入のバランスを見直すことが、確定申告の本当の目的
確定申告は単なる義務ではなく、
不動産経営を健全に見直すチャンスです。
「経費の上昇に気づかず」「収入を見直さず」に経営を続けると、
将来的なリスクが増します。
今回ご紹介した6つのチェックポイントをもとに、
支出と収入の整合性をしっかり確認し、収益性の維持・向上を
目指しましょう。
令和８年２月５日 税理士 高島聖也
