こんにちは。税理士の高島です。
今日は「家賃アップ」についてのお話です。
先日、不動産オーナー様と座談会を開いたのですが、
その中で印象的だったのは、こんな声でした。
「経費は増えているけど、家賃はなかなか上げられないんですよね」
「思い切って家賃を上げたら、意外とスムーズに受け入れられました」
実は家賃アップは、単に「収益を増やすため」ではなく、
もっと大切な意味があるんです。
１. まず「目的」を明確にする
なぜ家賃を上げるのか？
その答えはシンプルで、建物を適切に維持管理し、地域で選ばれる不動産を維持するためです。
ニュースでは「家賃が１．５倍に」という見出しも目にしますが、
急激な値上げは入居者にとって大きな負担です。
だからこそ、不要な値上げではなく、「何のために必要なのか」を
整理することが大切なんですね。
２. 目標は「地域で選ばれる不動産」
目的が見えたら、次は目標です。
目標は、地域で選ばれ続ける物件であり続けること。
そのためには、数字も意識する必要があります。
修繕費や火災保険料、固定資産税など、経費は
確実に増えています。
「最低限の収益確保ラインはいくらか？」を把握しておかないと、
長期的な経営は難しくなります。
３. 経費の増加を正しく把握する
たとえば火災保険料。以前は３０年契約も可能でしたが、
今では最長で５年になっています。それでいて保険料は以前より高額に…。
以前：１０年で１００万円（年間１０万円）
現在：５年で２００万円（年間４０万円）
この差、なんと年間３０万円。
仮に３０戸の物件なら１戸あたり年間１万円、月額で約８３３円の増加です。
つまり、１戸あたり８３３円家賃を上げないと、保険料分が吸収できない計算になります。
「ローンが終わっているから余裕がある」「他の物件でカバーできる」という場合は
無理に値上げしなくてもいいでしょう。
でも、新しく経営を始める方や、利益率がギリギリの物件では、
この見極めが非常に大切です。
だからこそ、物件ごとの損益をしっかり把握する仕組み、
つまり「物件別会計」を整えることが重要になってきます。
４. 入居者に納得してもらう工夫
さて、いざ家賃を上げるとなったときに大切なのが「入居者に納得してもらえる工夫」です。
ただ「経費が上がったから」と伝えるだけでは納得されません。
でも、こんな改善を加えると話は変わってきます。
インターネット無料化 → 若い世代に人気で、入居の決め手になりやすい
宅配ボックスの設置 → 共働き世帯や単身者に喜ばれる
共用部の清掃や管理の強化 → 物件全体の印象が良くなり、安心感につながる
家賃アップ時に大切なことは、まず自分の物件の付加価値を高めるということが
大切だということです。
５. サービス業の発想を経営に活かす
私は税理士事務所としても、不動産オーナー様をサポートしています。
コロナ禍のときに会計ソフトを全社クラウド会計に切り替え、
インボイス対応も見据えたサポート体制を整えました。
当然にコストは上がりましたが、それをお客様に転嫁することなく
最新サービスを提供し続けた結果、満足度が上がり、
報酬増額を快く受け入れていただけるケースが増えました。
不動産経営もまったく同じです。
「経費が増えたから家賃を上げる」のではなく、「
入居者に満足していただける改善をしたから家賃を上げる」。
この発想の転換が、長期的に選ばれる経営につながります。
６. まとめ
単なるインフレ対応ではなく、**「入居者にもっと喜んでもらうために何をすべきか」**という
視点で家賃アップを考える。
それこそが、不動産オーナー様にとって持続的な賃貸経営の鍵になるのです。
令和７年９月１９日 税理士 髙島聖也
