税理士の高島です。
令和8年度の税制改正大綱において、
貸付不動産の評価見直しが盛り込まれました。
これは、不動産オーナーにとって非常に大きな影響を
及ぼすものと考えられます。
細かな要件や経過措置はありますが、基本的には令和９年１月１日以後の
相続や贈与において、取得から５年以内の不動産については、
取得価格の８０％を基準に評価される方向で進められています。
この改正が成立した場合、不動産価格にも一定の影響が出てくることが
想定されます。
税制改正調査会の資料によれば、相続直前に１棟賃貸マンションを
駆け込み取得した事例が紹介されています。
この事例では、令和元年に２１億円で１棟の賃貸マンションを取得し、
令和４年５月に相続が開始。その際の相続税評価額は４．２億円
だったそうです。
この取得により、本来であれば１２．３億円かかるはずだった相続税が
４．４億円に抑えられ、７．９億円もの相続税の節税効果があった
とのことです。
ここで注目していただきたいのが、この不動産の鑑定評価額です。
資料によると鑑定評価額は１８．５億円とされており、築年数の経過など
を考慮しても、取得価格の２１億円から２．５億円下がっていることに
なります。※下がったのか高く買ってしまったのか、、、
つまりこの方は、不動産取引において２．５億円の損をしつつも、
相続税において７．９億円の節税ができたため、実質５．４億円の得を
したという見方もできるわけです。
このように、「不動産で損をしても、相続税で得をする」といった
仕組みが、不動産市場の形成に一定の影響を与えてきた面があると
考えられます。
なお、この事例の評価圧縮率は、取得価格に対して約８０％となって
おり、今回の改正が成立した場合には、取得後５年間は２０％の圧縮に
とどまることになります。
当然、節税効果は大幅に減少し、「ちょっと高いなあ」と感じられる
ケースが増えるのではないでしょうか。
ここからはあくまで私見ですが、この改正により大きな影響を受ける
のは、新築や築浅で相続対策用に建築された物件だと考えています。
一方で、築古物件については、収益価格や更地としての魅力を前提に
購入されているため、今回の改正による影響はそれほど大きくない
ものと思われます。
相続対策用の新築物件には要注意！！
出口で困る可能性あり！
令和8年１月２２日
税理士 高島 聖也
